非美国税务居民，在美国投资房地产，常见的税务问题

非美国税务居民(不满足美国公民、绿卡、实际居住测试)在美国投资美国的不动产。针对以下三种投资用途，分析其税务问题。

1. 自住房

建议以个人的名义买房，手续相对简单，报税也简单些。如果日后非美国税务居民成为美国税务居民，出售自住房时，可以享受所得收入减免（单身报税：25万美元、夫妻合报：50万美元）。如果非美国税务居民贷款买房，贷款利息等购房费用还可以用来抵税，从而降低收入税。

2. 出租房

拥有的非商业不动产产生的租金收入，属于FDAP固定税率收入，不能抵扣开销，并以固定30％的税率纳税。

非商业不动产的所有收入，包括出售或交换不动产所带来的收益，都可以通过勾选IRS 871(d) Election，选择将其视为与美国商业活动(投资或贸易)存在有效关联的收入(ECI)，从而抵扣相关开销后，以净收入和常规累进税率纳税。

3. 买卖交易

非美国税务居民出售或转让美国房地产，须预缴所得税。预缴税将以0-15%的税率，由买方从交易金额中扣除，在产权交易或转让后的20天内，交给美国税务局。买方必须向美国税务局提交8288和8288-A两份表格。如果未能在规定时间内提交表格、支付预缴税，买方将受到国税局高达1万美元的罚款。

非美国税务居民（卖方）如果预缴多税，想拿回多预缴的税款，非美国税务居民必须要有美国报税识别号 (ITIN)，并在次年报税的时候申请退税。